外灘地王之戰落幕：五位地產大佬糾纏五年
外灘地王之戰落幕
五位地產大佬糾纏的五年風雲黃浦江邊，一個由潘石屹、郭廣昌、戴志康、宋衛平、王健林出演的商戰故事。
秦小東 李一帆
在9月中旬發佈的半年報裡，“外灘8-1地塊”(也稱外灘地王)，依舊被潘石屹寫進瞭SOHO的資產版圖——持股50%，可租面積達到14.55萬平方米，地段優越，“位於上海黃浦區外灘豫園和十六鋪世博水門之間，可飽覽黃浦江景致，與浦東上海環球金融中心及金茂大廈隔江相望”。
但在一周之後，潘石屹決定對這塊地做一個瞭結。9月23日，SOHO正式退出，復星全盤接手。
為瞭這塊兵傢必爭之地，潘石屹的SOHO已經跟郭廣昌的復星打瞭三年零四個月的官司。幾乎所有人都明白，潘石屹贏不來他想要的那個結果。這塊地的實際控制人是復星，主導開發建設的也是復星。項目已經封頂快一年瞭，明年將竣工開業。
對潘石屹而言，外灘地王50%的權益，成為趴在SOHO財報上的“睡美人”，雖然足夠動人，但“為他人做嫁衣”又有什麼意義？如今，通過一紙協議，歷時超過五年的外灘地王風雲故事塵埃落定。
這是一部情節崎嶇的商海大片，發生在一個再合適不過的舞臺——黃浦江畔。“卡司”陣容非常強大，潘石屹的SOHO、郭廣昌的復星、戴志康的證大傾力主演，宋衛平的綠城、王健林的萬達，雖為配角，但戲份十足。在中國房地產市場，從未有過如影視劇一樣精彩跌宕的戲碼。
其背後是中國房地產市場逆轉下的末日瘋狂。從2010年上海證大在上海土地交易中心的任性舉牌開始，劇本被打開，情節開始鋪展，大佬和資本輪番登場。地王歸屬紛爭的五年，也是中國房地產市場無比迷惘的五年，調控與反向調控，黃金與白銀時代，拐點與轉型。大戲落幕，大佬們細數得失，迎來各自的命運。
緣起：一個“地王”的崩落
在2010年初，中國土地市場出現瞭一大波“地王”，多由央企制造。在中央政府主導的4萬億投資的提振下，國內房地產市場經歷瞭2009年如過山車一般的增長行情。不缺錢的房企極盡飆地之能事。夢裡不知房價貴，城頭變幻“地王”旗。
最後的瘋狂令人意外。2010年2月1日，外灘國際金融服務中心(8-1地塊)總共5.7公頃的土地，被一傢實力明顯不匹配的房企上海證大以92.2億元的天價拿下，一舉創造當時全國總價“地王”。
在當時，上海證大一年的營業額不過20億港元(約合16.47億元人民幣)左右，手握現金僅10億元。時任上海證大董事長的戴志康，以長於資本運作聞名，但這次的遊戲要怎麼玩？
戴志康對形勢的預估出現瞭嚴重錯誤！拿地後不久，“新國十條”發佈，調控開始加碼。證大被推向危險的深淵。首筆土地款約50億元，須在兩個月內付清。
復星、綠城開始入局。他們與證大成立合資公司上海海之門房地產管理有限公司，為地塊承擔融資重任。首批股東貸款超過46億元，可以解決“地王”近一半的土地款。
這個時候，證大在合資公司中仍處於主導地位。帶有一點理想主義的戴志康，喜歡為地產項目中註入特色文化元素，他對這個項目的未來有自己的想法。此後證大繼續艱難融資，包括從新華信托那裡拿到約10億元的信托融資。
但調控的持續深入，讓戴志康的意圖徹底破滅。加之在項目規劃定位上，證大與政府部門多有分歧，一年多時間裡，地塊閑置成為一個臨時停車場。眼看開工大限將至，戴志康無奈選擇退出。
2011年11月，證大先是將項目公司部分股權賣給瞭復星，讓復星在項目中的權益達到瞭50%。但緊接著在當年12月，證大和綠城將剩下的50%權益，一起轉讓給瞭潘石屹的SOHO中國。如此，在這個項目的股權結構中，形成瞭兩位實力大佬均勢對峙的局面。
但這顯然不是郭廣昌願意看到的。
當時，復星是證大的第二大股東，也理所當然地成為證大在外灘地王項目中最依賴的合作方。地塊緊鄰復星國際總部，復星最明白這個地段的價值。郭廣昌一直對這個項目青睞有加，據說他寧願不參加復星的年會，都會每周堅持去開外灘項目的會議。
掌握項目50%的股權後，復星團隊也實質接手瞭這個項目。然而，對於半路殺出的潘石屹所表現出的“生猛”，郭廣昌始料未及。
僵持：潘石屹和郭廣昌的角力
2011年，潘石屹在上海的拓展氣勢正盛。對地塊極其挑剔的潘石屹，也難掩自己對外灘8-1地塊的喜愛之情。“8-1項目確實是皇冠上的明珠，是最好的一個位置。”他說。
SOHO的介入非常迅速，與證大和綠城快速簽訂協議並立即付瞭款，試圖“把生米煮成熟飯”。
此舉也讓已將地塊視為囊中之物的復星非常惱火。SOHO宣佈收購的第二天，復星旋即發佈公告稱，對交易內容安排感到“驚訝”，因為自己享有“優先購買權”，並表示將采取一切合適的法律手段維護自身權益。2012年5月，復星真的將此番股權轉讓所涉的所有公司告上瞭法庭。
潘石屹和郭廣昌關於“優先購買權”的爭議，已成為地產行業糾紛中一段著名公案。由於SOHO的收購是在項目公司的股東公司層面進行，並不涉及項目公司股權的交易。這給仲裁機構出瞭一個難題，當標的公司的直接股東並無變更但卻發生瞭實質的股權轉讓的時候，“優先購買權”是否也能得到相應的申索和保護？
復星起訴一年之後，上海市第一中級人民法院判決復星勝訴，並認定證大、綠城和SOHO三方的轉讓協議無效。但是，SOHO、綠城、證大馬上發表瞭聯合聲明，宣佈將上訴。潘石屹在其微博上表示：“我們堅信法律的公正。我們三方決定提起上訴，直到正義得到伸張。”
2013年9月，二審在上海市高級人民法院開庭，SOHO表態願意接受調解，但被復星方面拒絕。在那之後，外灘地王案陷入冷戰。二審遲遲未宣佈最終的結果。
在這期間，地塊的開發並未停止，復星團隊操刀將該地塊建設為“外灘國際金融服務中心”，並於2014年11月獲得預售證。資料顯示，這個超高層綜合體的建築面積為42萬平方米，擁有企業會館、企業總部、購物中心、藝術中心及精品酒店等物業，其中的辦公物業的售價在10萬元-35萬元/平方米之間。
項目約3萬平方米的酒店部分及地下配套用房，也被“出售”給瞭王健林的萬達集團。這些都是復星團隊在主導進行，SOHO在其中幾乎沒有話語權。
“靴子終究要落地”，業內人士基本都認為，SOHO的退出隻是時間問題，取決於雙方何時談妥條件和價碼。
去年11月，潘石屹在上海凌空SOHO舉行VIP晚宴，郭廣昌也應邀出席。雖然雙方的發言人辯稱這隻是正常的社交活動，勿要過度解讀，但當潘石屹和郭廣昌其樂融融的合影曝光之後，外界對於外灘地王的歸屬已有定論。
如今，雙方在法庭之外徹底和解。復星如願抱走該地塊，而對於SOHO中國來說，當前的境況跟四年前已不可同日而語。現金更加重要，按照潘石屹的說法，在轉型之後，SOHO中國的目標是維持現金流和控制負債率。
終局：大佬們的戲份和命運
五年，在房地產行業不長不短，它可以是一個項目開發全程的用時，也可以成為地產行業半個黃金時代的時長。外灘地王誕生後的這五年，正是中國地產行業“黃金時代”結束，開始走向不確定的五年。
隨著潘石屹的退出，外灘地王的風雲故事迎來終局。目前仍在局中的隻剩復星和萬達，SOHO、證大、綠城都已全身而退。然而這些企業的命運卻各自不同，五年延宕，SOHO沒賺，復星沒虧，綠城舊貌新顏，證大物是人非，萬達依舊火中取栗，勢不可擋。
根據9月23日晚間SOHO發佈的公告，上海海之門將以84.93億元向復星出售外灘置業的全部股權。證大外灘置業是上海海之門的全資子公司，也是外灘8-1地塊的所有者和開發者。當年潘石屹就是通過收購海之門50%股權，進而獲得瞭8-1地塊50%的權益。
海之門將用出售所得的現金歸還股東貸款，SOHO拿到的現金為45.85億元。而當時SOHO收購50%股權時的價格為40億元，考慮到資金投入有正常的成本，SOHO在外灘地王中的這幾年，並沒有獲得什麼投資收益。
但套現這一部分資產，對SOHO而言意義重大。從2012年開始進行由售轉租的轉型之後，SOHO已經全面轉向守勢。日前，SOHO中國CEO張欣在外灘SOHO的開業儀式上接受采訪稱，不會投資海外房地產，對在中國進一步投資土地也不感興趣，將重點專註於現有資產租賃業務上。
潘石屹目前正在做一個具有互聯網精神的共享辦公空間產品SOHO 3Q，試圖以此提升租賃物業的價值，並為SOHO找到一個新穎的充滿活力的租金引擎。曾經那個大手筆買地、買項目的老潘，已經一去不復返瞭。
由於此前復星也曾對外灘項銀行借貸利率台南貸款代辦公司目進行股東投入，所以這次的交易，復星支付的對價並沒有85億元這麼多，而隻需支付約45億元即可。
五年裡，曾經的上海復地已經從港交所退市，復星繼續進行著內部地產業務的整合。郭廣昌立志要做中國的巴菲特，地產在他的眼中隻是一個投資領域而已，是否繼續做大取決於這個行業是否有利可圖。復星從來就不僅僅是一傢地產公司。
上海證大的命運令人惋惜。在經歷地王的洗禮之後，證大一蹶不振。戴志康更是徹底告別瞭證大，告別瞭房地產，上海證大上市公司已經由東方資產接手。
綠城當年入股外灘地王的時候，還是宋衛平意氣頗為風發之時。但擴張過於迅猛、財務杠桿的過度使用，讓綠城吃瞭大虧。退出外灘項目的投資，也是遲早的事。
綠城這五年的經歷頗為豐富。危機之後，引入九龍倉、引入融創，宋衛平有驚無險地度過瞭最困難的時期，最終決定與綠城作別，將信任的接力棒交給孫宏斌。結果事與願違，宋衛平不得不毀約並重新回歸綠城。如今，已經投入央企中交懷抱的綠城，正試圖開啟一段新的征程。
接手外灘地王酒店部分的萬達，依舊是地產行業中最令人膽寒的買傢。五年中，王健林相繼把萬達最主要的資產推向瞭資本市場，也讓他坐定瞭首富的寶座。在酒店領域，萬達已經成為中國最大的酒店業主和運營商。王健林的視野已經不局限在中國，而是在全球尋找著他的獵物。
一個外灘地王，半部中國地產史。
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(責任編輯：UF035)
新聞來源http://business.sohu.com/20150924/n422046607.shtml
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